Nach § 5 WiStG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum eine unangemessen hohe Miete verlangt. Bei Wohnraum ist eine Miete unangemessen hoch, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt.
Die Vorschrift spielte in der Praxis lange Zeit kaum eine Rolle. Das beginnt sich jedenfalls in Berlin gerade zu ändern.
Mehrere Berliner Bezirksämter führen inzwischen gezielt Verfahren wegen Mietpreisüberhöhung. Damit wollen sie offenbar vor allem erreichen, dass die strengen Anforderungen der bisherigen Rechtsprechung gelockert werden.
Im Januar 2026 kam es vor dem Amtsgericht Tiergarten erstmals seit vielen Jahren wieder zu einer Verurteilung wegen Mietpreisüberhöhung. Im August 2026 folgte nun ein weiteres Urteil, das für die zukünftige Anwendung des § 5 WiStG noch interessanter sein könnte.
Für Vermieter und Immobilienunternehmen bedeutet diese Entwicklung ein erhöhtes Risiko. Die Verfahren werden durch die Bezirksämter geführt und setzen keine Anzeige des Mieters voraus. Neben zum Teil erheblichen Bußgeldern kann auch die Rückerstattung zu viel vereinnahmter Miete angeordnet werden. Bei besonders gravierenden Sachverhalten kann darüber hinaus eine Strafbarkeit wegen Wuchers nach § 291 StGB in Betracht kommen.
Warum § 5 WiStG bislang nur selten durchgesetzt wurde
Der Grund für die bislang geringe praktische Bedeutung des § 5 WiStG liegt vor allem in dem Tatbestandsmerkmal des „Ausnutzens eines geringen Angebots“.
Der Bundesgerichtshof hat hierzu bereits im Jahr 2004 hohe Anforderungen aufgestellt. Danach reicht es nicht aus, dass auf dem Wohnungsmarkt allgemein Wohnungsknappheit besteht und gleichzeitig eine erheblich überhöhte Miete verlangt wird.
Die Mangellage muss vielmehr für den Abschluss des konkreten Mietvertrages ursächlich gewesen sein. Der Mieter muss danach darlegen, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den Abschluss gerade dieses für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war (BGH, Urteil vom 28.01.2004 – VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740).
Der BGH hat diese Rechtsprechung in den folgenden Jahren weiter konkretisiert. Auch das Vorliegen eines geringen Angebots muss für die konkret in Betracht kommende Wohnungsgruppe festgestellt werden. Maßgeblich ist dabei grundsätzlich das gesamte Gemeindegebiet und nicht lediglich der jeweilige Stadtteil. Innerhalb dieses Gebiets ist wiederum auf die mit der konkreten Wohnung vergleichbaren Wohnungen abzustellen (BGH, Urteil vom 13.04.2005 – VIII ZR 44/04, NJW 2005, 2156; BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 56/04, NJW-RR 2006, 591).
Gerade diese Anforderungen machten § 5 WiStG in der Praxis nur schwer durchsetzbar. Allgemeine Wohnungsknappheit lässt sich vergleichsweise einfach feststellen. Deutlich schwieriger ist dagegen der Nachweis, dass der konkrete Mieter tatsächlich keine zumutbare Alternative hatte und der Vermieter gerade diese Situation ausgenutzt hat.
Berliner Bezirksämter führen gezielt Musterverfahren
Mehrere Berliner Bezirksämter verfolgen Mietpreisüberhöhungen inzwischen deutlich aktiver.
Dabei geht es offenbar nicht lediglich um einzelne Bußgeldverfahren. Vielmehr werden gezielt geeignete Fälle vor Gericht gebracht, um die bisherige Rechtsprechung zum „Ausnutzen eines geringen Angebots“ überprüfen und möglichst weiterentwickeln zu lassen. Der Tagesspiegel berichtete bereits im Februar 2026 ausführlich über ein entsprechendes Musterverfahren vor dem Amtsgericht Tiergarten (https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-wirtschaft/musterverfahren-wegen-angeblichen-mietwuchers-warum-wollen-sie-uberhaupt-in-berlin-wohnen-15269257.html).
Bereits 2025 ein Bußgeld von mehr als 26.000 Euro
Dass die Bezirksämter dabei keineswegs nur mit geringen Bußgeldern einsteigen, zeigte bereits ein Verfahren aus dem Jahr 2025.
Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg setzte gegen eine Vermieterin ein Bußgeld von 26.253,50 Euro fest. Zusätzlich wurde ein Mehrerlös von 22.264,08 Euro eingefordert. Nach Angaben des Bezirksamts lag die Miete der 38,25 Quadratmeter großen Wohnung rund 190 Prozent über dem Mietspiegel (https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1605052.php).
Zu einem gerichtlichen Urteil kam es damals allerdings nicht. Die Vermieterin hatte zunächst Einspruch eingelegt, nahm diesen jedoch einen Tag vor der angesetzten Gerichtsverhandlung zurück. Der Bußgeldbescheid wurde dadurch rechtskräftig (https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1605052.php).
Im Januar 2026 folgte dann erstmals wieder eine gerichtliche Entscheidung.
Erstes Urteil des Amtsgerichts Tiergarten im Januar 2026
Am 23. Januar 2026 verurteilte das Amtsgericht Tiergarten eine Berliner Immobilienfirma wegen Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG.
Betroffen war eine rund 30 Quadratmeter große Einzimmerwohnung in der Kreuzberger Oranienstraße. Für die Wohnung wurden monatlich 400 Euro Nettokaltmiete verlangt. Nach den für den betreffenden Zeitraum maßgeblichen Mietspiegeln lag die ortsübliche Vergleichsmiete dagegen bei rund 196 bzw. 206 Euro (https://www.berliner-mieterverein.de/presse/pressearchiv/amtsgericht-tiergarten-verurteilt-erstmals-immobilienfirma-wegen-mietueberhoehung.htm).
Interessant ist auch hier, mit welchem Betrag das Bezirksamt zunächst in das Verfahren gegangen war: Gegen die Immobiliengesellschaft war ursprünglich eine Verbandsgeldbuße von 10.000 Euro festgesetzt worden.
Das Amtsgericht reduzierte die Geldbuße schließlich erheblich und verhängte 1.300 Euro. Mehr als 4.600 Euro zu viel vereinnahmte Miete waren zusätzlich abzuführen.
Bei der Höhe des Bußgeldes berücksichtigte das Gericht unter anderem, dass die Gesellschaft bislang nicht entsprechend aufgefallen war, die Tat eingeräumt wurde und das Gericht nicht von vorsätzlichem, sondern lediglich von leichtfertigem Handeln ausging (AG Tiergarten, Urteil vom 23.01.2026 – 336 OWi 455/25; https://www.berliner-mieterverein.de/presse/pressearchiv/amtsgericht-tiergarten-verurteilt-erstmals-immobilienfirma-wegen-mietueberhoehung.htm).
Die Entscheidung war bereits deshalb bemerkenswert, weil § 5 WiStG damit erstmals seit vielen Jahren wieder erfolgreich gerichtlich angewendet wurde. Die besonders schwierige Frage, wann ein Vermieter das geringe Wohnungsangebot tatsächlich „ausnutzt“, musste in diesem Verfahren allerdings nicht grundsätzlich geklärt werden.
Genau diese Frage stand nun in einem weiteren Verfahren im Mittelpunkt.
Weiteres Urteil des Amtsgerichts Tiergarten im August 2026
Am 6. August 2026 verurteilte das Amtsgericht Tiergarten erneut eine Vermieterin wegen Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG.
Das Verfahren betraf eine Wohnung in der Katzbachstraße in Kreuzberg und war gerade deshalb als Musterverfahren interessant, weil hier die bisherige Rechtsprechung des BGH zum Merkmal des „Ausnutzens“ unmittelbar zur Diskussion stand (AG Tiergarten – 330 OWi 506/25).
Auch hier zeigt bereits der ursprüngliche Bußgeldbescheid, welches wirtschaftliche Risiko zu Beginn eines solchen Verfahrens bestehen kann. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hatte im September 2025 Zahlungen von insgesamt 20.000 Euro festgesetzt: 10.000 Euro Bußgeld und weitere 10.000 Euro als Rückzahlung an die Mieter (https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-wirtschaft/wegweisendes-urteil-berliner-gericht-starkt-bezirke-im-kampf-gegen-mietwucher-15920909.html).
Im Laufe des gerichtlichen Verfahrens einigten sich Vermieterin und Mieter zusätzlich zivilrechtlich. Die Nettokaltmiete wurde von ursprünglich 1.065 Euro auf 740 Euro zuzüglich 100 Euro Möblierungszuschlag reduziert. Zusätzlich erhielt der Mieter eine Einmalzahlung von 3.000 Euro (https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-wirtschaft/wegweisendes-urteil-berliner-gericht-starkt-bezirke-im-kampf-gegen-mietwucher-15920909.html).
Das Amtsgericht verhängte schließlich ein Bußgeld von 1.000 Euro.
Nach der Berichterstattung des Tagesspiegels stellte das Gericht bei dem Merkmal des „Ausnutzens“ wesentlich auf die allgemeine Wohnungsknappheit ab. Die persönliche Situation des konkreten Mieters spielte in der Urteilsbegründung dagegen keine entscheidende Rolle (https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-wirtschaft/wegweisendes-urteil-berliner-gericht-starkt-bezirke-im-kampf-gegen-mietwucher-15920909.html).
Damit hatte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg gerade bei dem Punkt Erfolg, der die Anwendung des § 5 WiStG nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH besonders schwierig gemacht hatte.
Von einer Änderung der Rechtsprechung kann allerdings noch nicht gesprochen werden. Eine obergerichtliche Entscheidung hierzu liegt bislang nicht vor.
Gerade die Gegenüberstellung der beiden Verfahren ist für Vermieter interessant: Im Januar 2026 war das Bezirksamt mit 10.000 Euro in das Verfahren gegangen; am Ende verblieb ein Bußgeld von 1.300 Euro. Im August 2026 standen zunächst 10.000 Euro Bußgeld zuzüglich 10.000 Euro Rückzahlung im Raum; gerichtlich verblieb am Ende ein Bußgeld von 1.000 Euro.
Die Verfahren zeigen damit einerseits, dass das Verfolgungsrisiko deutlich zunimmt. Andererseits zeigen sie aber auch, dass die Ausgangsbewertung der Bezirksämter keineswegs ungeprüft übernommen werden muss.
Verfahren können auch ohne Anzeige des Mieters eingeleitet werden
Die Verfolgung nach § 5 WiStG setzt keine Anzeige des Mieters voraus. Die zuständigen Bezirksämter können bei entsprechenden Anhaltspunkten von Amts wegen Ermittlungen aufnehmen.
Gleichzeitig wurde der Zugang zu einer behördlichen Prüfung in Berlin erleichtert. Die Mietpreisprüfstelle des Landes Berlin überprüft auf Wunsch die Miethöhe und kann bei einem Verdacht auf einen Verstoß gegen § 5 WiStG die Ergebnisse an das zuständige Bezirksamt weitergeben (https://www.berlin.de/sen/wohnen/siwo/mietpreispruefstelle-1535292.php).
Erhebliche Bußgelder und Rückerstattung zu viel vereinnahmter Miete
Der gesetzliche Bußgeldrahmen nach § 5 WiStG reicht bis zu 50.000 Euro.
Hinzu kommt das Risiko, dass der mit der überhöhten Miete erzielte Mehrerlös nicht beim Vermieter verbleibt. Nach § 9 WiStG kann auf Antrag des Geschädigten die Rückerstattung des Mehrerlöses angeordnet werden, wenn der entsprechende Rückforderungsanspruch begründet erscheint (https://www.gesetze-im-internet.de/wistrg_1954/__9.html).
Gerade bei länger laufenden Mietverhältnissen kann dies wirtschaftlich erheblich ins Gewicht fallen.
Wo kann die Verteidigung ansetzen?
Ein Anhörungsschreiben oder Bußgeldbescheid bedeutet noch nicht, dass die Berechnung und rechtliche Bewertung des Bezirksamts zutreffend sind.
Ein erster wesentlicher Punkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Zu prüfen ist insbesondere, ob die richtige Wohnfläche zugrunde gelegt, die Wohnung zutreffend eingeordnet und die für die Bewertung maßgeblichen Merkmale berücksichtigt wurden.
Wie relevant dies sein kann, zeigt gerade das Verfahren in der Katzbachstraße. Im Mietvertrag waren 47 Quadratmeter Wohnfläche angegeben. Das Bezirksamt hatte offenbar eine um nahezu zehn Quadratmeter kleinere Wohnfläche ermittelt. Gleichzeitig war streitig, ob die verlangte Miete tatsächlich mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Vergleichsmiete lag. Die Vermieterseite berief sich zudem auf Investitionen in die Wohnung. Zur abschließenden Klärung wäre nach Einschätzung des Gerichts ein Sachverständigengutachten erforderlich gewesen (https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-wirtschaft/wegweisendes-urteil-berliner-gericht-starkt-bezirke-im-kampf-gegen-mietwucher-15920909.html).
Daneben muss geprüft werden, ob überhaupt ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestand. Der Hinweis auf den allgemein angespannten Berliner Wohnungsmarkt reicht nach der bisherigen BGH-Rechtsprechung hierfür nicht ohne Weiteres aus (BGH, Urteil vom 13.04.2005 – VIII ZR 44/04, NJW 2005, 2156; BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 56/04, NJW-RR 2006, 591).
Schließlich bleibt das Merkmal des „Ausnutzens“ zentral. Nach der bisherigen Rechtsprechung muss die Mangellage gerade dafür ursächlich gewesen sein, dass der konkrete Mieter den ungünstigen Mietvertrag abgeschlossen hat. Ob diese Voraussetzungen tatsächlich vorliegen, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (BGH, Urteil vom 28.01.2004 – VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740).
Im Verfahren in der Katzbachstraße wurden die Mieter beispielsweise ausführlich zu ihrer Wohnungssuche und möglichen Alternativen befragt (https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-wirtschaft/musterverfahren-wegen-angeblichen-mietwuchers-warum-wollen-sie-uberhaupt-in-berlin-wohnen-15269257.html).
Auch die subjektive Seite ist zu prüfen. § 5 WiStG setzt Vorsatz oder zumindest Leichtfertigkeit voraus. Gerade wenn bereits die Ermittlung der zulässigen Vergleichsmiete schwierig ist, kann auch die Frage relevant werden, was dem Vermieter hinsichtlich einer möglichen Überschreitung tatsächlich vorgeworfen werden kann.
Damit bleiben trotz der aktuellen Entwicklung mehrere Ansatzpunkte für die Verteidigung.
Wann kann sogar strafbarer Mietwucher nach § 291 StGB vorliegen?
Von der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ist der strafbare Wucher nach § 291 StGB zu unterscheiden.
§ 291 StGB erfasst auch die Vermietung von Wohnraum. Eine Strafbarkeit kann insbesondere in Betracht kommen, wenn eine Zwangslage, Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausgebeutet wird und die verlangte Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht.
Eine besonders hohe Miete allein reicht dafür nicht aus. Zusätzlich muss eine der in § 291 StGB genannten persönlichen Situationen des Mieters vorliegen und gerade ausgenutzt worden sein.
Der Grundtatbestand sieht Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe vor. In besonders schweren Fällen – etwa bei gewerbsmäßiger Begehung – reicht der Strafrahmen von sechs Monaten bis zu zehn Jahre.
Was sollten Vermieter bei einem Bußgeldverfahren beachten?
Wer ein Anhörungsschreiben oder einen Bußgeldbescheid wegen des Verdachts einer Mietpreisüberhöhung erhält, sollte nicht vorschnell selbst zur Sache Stellung nehmen.
Zunächst sollte Akteneinsicht genommen werden. Erst danach lässt sich beurteilen, wie das Bezirksamt die Vergleichsmiete berechnet und worauf es die weiteren Voraussetzungen des Vorwurfs stützt.
Anschließend kann geprüft werden, ob die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen des § 5 WiStG vorliegen und welche Einwendungen im konkreten Verfahren erhoben werden können.
Fazit
§ 5 WiStG war in Berlin über viele Jahre von geringer praktischer Bedeutung. Die aktuelle Entwicklung zeigt jedoch, dass sich dies gerade ändert.
Bereits 2025 setzte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg einen erheblichen rechtskräftigen Bußgeldbescheid durch. Im Januar 2026 folgte erstmals seit vielen Jahren wieder eine gerichtliche Verurteilung wegen Mietpreisüberhöhung. Mit der Entscheidung vom 6. August 2026 hatte das Bezirksamt nun auch in einem Verfahren Erfolg, in dem gerade das bislang besonders schwer nachzuweisende Merkmal des „Ausnutzens eines geringen Angebots“ im Mittelpunkt stand.
Weitere Verfahren laufen. Gerade Friedrichshain-Kreuzberg versucht erkennbar, durch geeignete Musterverfahren die bisher strengen Anforderungen an § 5 WiStG gerichtlich weiterzuentwickeln. Das Interesse anderer Berliner Bezirksämter an dem August-Verfahren zeigt, dass die Entwicklung über einen einzelnen Bezirk hinaus Bedeutung haben kann (https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-wirtschaft/wegweisendes-urteil-berliner-gericht-starkt-bezirke-im-kampf-gegen-mietwucher-15920909.html).
Für Vermieter und Immobilienunternehmen steigt damit das Risiko, wegen einer vermeintlich überhöhten Miete mit einem Bußgeldverfahren konfrontiert zu werden. Gleichzeitig zeigen gerade die bisherigen Verfahren, dass die behördliche Ausgangsbewertung nicht das letzte Wort sein muss.
Kontakt:
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